7月29日上午，广州市番禺区万博商务区地下商业体在建工程司法拍卖在超9000余人次围观的情况下因无人出价流拍。该商业体地处万博商务区核心地带，原本将成为连接万博商圈内所有大型商业体和重要写字楼地下空间的主动脉，此番流拍意味着万博商务区的地下贯通仍遥遥无期。

　　从结果来看，该商业体的流拍实际上并不令人意外，根本原因可归结为两方面，一是拍卖价格和盘活成本过高，二是未来回报周期不明朗。

　　首先，项目近30亿元的起拍价，按照约20万元的建筑面积计算，楼面成本达1.5万元/平方米，这一价格已经高于2024年末番禺区广州南站板块出让的两宗宅地。其次，从法拍文件及现场照片来看，项目目前的水电、消防等安装工程还没完成，内部装修进度基本为零，这在某种程度上预示着即便拍下，竞得者还需投入一大笔成本完成建设。整体看来，该商业项目的盘活成本将高于天河领展广场等同类项目。

　　另一方面，当前广州商场的行情也并不景气。据戴德梁行发布的2025上半年度广州零售市场回顾及展望报告，上半年全市优质购物中心空置率环比上升0.5个百分点至9.2%。平均租金环比下降1.6%至每月每平方米673元。此外，万博商务区主要商业体大多已于2022年前后完工开业，区域内有多达7个大型商场，即便地下商城项目得以盘活，未来与区域内商业体如何差异化竞争也是难题。

　　然而，该地下项目却是万博商务区实现功能完整的最后一块拼图。艾媒咨询CEO张毅认为，从规划来看，三维立体的交通网络是万博商圈无法替代的现代化特征之一，放眼世界，香港中环、东京新宿的地下交通系统都是区域不可或缺的一环。尽管目前万博商圈已经通过地下环路的开通部分实现了这一点，但中心区域地下设施没办法使用意味着关键的人行动线缺失，对区域的商业经济价值存在影响。

　　在此背景下，万博商圈的功能完整化是否必须依赖于一个烂尾商业体项目的拍卖进度？对此类涉及重要公共利益的项目，是不是能够尝试进行更强有力的改造方式？例如，参考芜湖等地的烂尾楼续建做法，通过法院协调“债转股”，引入战投完成续建，在保留原有股东部分股权，并负责物业管理等长期收益业务的情况下，盘活烂尾工程；或者通过制度创新，对烂尾的项目进行收储或者功能重构，分解基础设施功能和商业文旅功能；以及在此案例中，作为项目公司参股方的地方国企是不是能够牵头组成新的联合体接盘？

　　张毅表示，整体看来，类似的商业烂尾项目在全国方位内并不少见，而万博商圈作为目前广州人流集中度数一数二的区域，其地下空间除商业意义外，还有作为人流集中区域人防设施的战略意义。解决烂尾，关键点在于职能部门是否有魄力分解各类问题，并解决其中的主体问题。